相続登記の義務化

土地や家などの不動産の所有権の名義人が死亡した場合には、不動産を管轄する法務局で相続や遺贈を原因とする所有権移転登記（相続登記）をする必要がありますが、従来はこの登記の申請に期限は設けられておらず、事実上義務ではありませんでした。

しかし、令和３年４月に法律が改正され相続登記が義務化されることになりました。
今後は、正しく対処せずに相続登記を放置すると、ペナルティとして10万円以下の過料が課せられる可能性があります。

また、この法律は令和６年４月１日から施行されますが、一般的な法律の原則とは異なり、施行日以前に発生した相続に対してもさかのぼって適用されますので、今後発生する不動産の相続だけではなく、すでに相続が発生しているのに相続登記をしていない場合にも適用されますので注意が必要です。

このページでは、相続登記義務化の主な内容と、これに対処する具体的な方法について、神奈川県大和市の木村和昭司法書士事務所が、くわしく解説いたします。

相続登記義務化の主な内容

不動産登記法の改正で相続登記が義務に！

　
所有者が不明な土地の発生予防と、そのような土地の利用の円滑化の両面から総合的に民事基本法制を見直すことになり、その一環として所有者不明土地の解消を目的として不動産登記法が改正されました。

これにより以前は義務とはされていなかった相続登記が義務とされ、期限内に必ず登記をしなければならないことになりました。

それではさっそく、相続登記にかかわる不動産登記法の改正内容をみていきましょう。

【相続登記の期限が３年に】

不動産登記法が改正され、不動産の所有権登記名義人について相続が開始したときには、その相続人は、相続が開始して、自分が所有権を取得したことを知ってから３年以内に相続や遺贈による所有権移転登記（相続登記）をしなければならないと定められました。

このポイントは、所有権の登記名義人が死亡したことと、それにより自分が相続人として所有権を取得したことを知ったら、そこから３年以内に相続登記をしなければならないという点です。

ですから、被相続人（お亡くなりになった方）と疎遠になっていて、そもそも死亡の事実を知らなかった場合や、自分が相続人であることは知っていても、被相続人が不動産を所有していることを知らなかった場合はこれに該当しませんので、このような場合には、まだ相続登記の申請義務は発生していないことになります。

【相続登記をしないと最大10万円のペナルティ】

また、今回の改正では、相続登記の義務が発生してから正当な理由がないのにもかかわらず３年以内に相続登記を行わないと、ペナルティとして10万円以下の過料が課される可能性がありますので、注意が必要です。

この過料ですが、罰金とは異なり刑罰ではないので前科はつきませんが、それでも10万円の出費は大きいものがあります。また、これを払ったとしても、登記義務自体がなくなるわけではありませんので、結果的にその後にさらに出費がかさむことになります。

改正法が施行されたら相続登記は早めに行いましょう。

【相続人申告制度】

上記のとおり改正不動産登記法では、相続人が不動産の所有者となったことを知ってから３年以内に相続登記をしなければならないのですが、相続人間の話し合いが難しく遺産分割協議が終わらないなどの理由で、そもそも期限内に相続登記をすること自体が難しい場合があります。

そこで、今回の改正では、相続人が申請義務を簡易に履行することができるように「相続人申告制度」という新たな制度が設けられました。

これは、相続人が所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、自分がその相続人である旨を申請義務の履行期間内である３年以内に法務局の登記官に対して申し出ることにより、登記簿に登記官の職権で氏名・住所等が記録された相続人は相続登記の申請義務を履行したとみなされるという制度です。

相続人申告登記の具体的な申出方法等については現段階では詳細未定ですが、相続人が複数存在する場合でも特定の相続人が単独で申出ができ、添付書類についても、申出をする相続人が所有権の登記名義人の相続人であることが分かる相続人自身の戸籍謄本を提出すればよいとされており、被相続人の出生までさかのぼったすべての除籍謄本等や相続人全員の戸籍謄本までは必要ないようですので、申出の負担はだいぶ軽減されるようです。

この相続人申告登記がされれば、所有者不明土地の発生予防という法改正の目的の一部は、一応達せられたことになります。

しかし、相続人申告登記は相続登記ではなく、いわば仮の登記に過ぎませんので、このままでは、売買などの不動産の処分をすることはできず、土地利用の円滑化というもう一つの目的は達成できません。

そこで、その後に遺産分割協議などを行って相続人を確定させたら、その日から３年以内に相続登記をしなければならないという次の段階の登記申請義務が新たに課せられるようになっています。

相続登記の義務化はいつから？

2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されます！

　今回の不動産登記法の改正は、その施行が部分的段階的に行われており、相続登記の義務化については、２０２４年（令和６年）４月１日からの施行となります。

よって、この記事を書いている段階においては、まだ相続登記は義務化されていませんので、まだ慌てる必要はありません。

ただし、今回の法改正は少し変わっていまして、法律というのは、施行前にすでに起こったものについては適用されないというのが一般的なルールなのですが、今回の法改正は、すでに発生している相続についても適用されるという点に注意が必要です。

これは、相続登記の義務化を施行日前の相続にも適用しないと、現状放置されている相続登記未了の所有者不明土地の問題を解決することができないからです。

ですから、現時点ですでに相続が開始しているのに相続登記をしていない相続人の方々は、このまま放置しいると、令和６年４月１日の法律施行後は過料が課される可能性がありますので、早めに対処しておきましょう。

【施行日前に相続が開始していた場合の期限は？】

では、施行日である令和６年４月１日より前に相続が開始していた場合の相続登記の期限はいつになるのでしょうか？

実は今回の施行に関しては経過措置が設けられていて、申請義務の履行期間については施行前からスタートしないように配慮されており、具体的には、施行日とそれぞれの要件を充足した日のいずれか遅い日から法定期間である３年間がスタートすることになっています。

例えば、施行前の令和３年８月２０日に相続が開始し、相続人が同日にその開始と不動産の所有者となったことを知った場合の相続登記の期限は、３年後の令和６年８月２０日ではなく、施行日の令和６年４月１日から３年後の令和９年３月３１日となります。

また、前述したように、被相続人と疎遠になっていてそもそも死亡の事実を知らなかった場合や、自分が相続人であることは知っていても、被相続人が不動産を所有していることを知らなかった場合は、改正法の施行前に相続が開始していた場合でも、令和９年３月３１日が相続登記の期限ということではなく、相続開始後に自分が不動産を相続人として取得したことを知った時から３年以内に相続登記をすればよいということになります。

相続登記の義務化への具体的対処法

相続登記義務化への対処法をご説明。

れでは、相続登記が義務化されたらどのように対処すればよいのでしょうか？
以下におすすめの順番に従ってご説明いたします。

１．期限内に遺産分割協議による相続登記をする

相続が開始して自分が所有者となったことを知ったら、法定相続人が一人しかいない場合を除いて、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を相続することになった相続人が期限内（３年以内）に相続登記をします。

これが、一般的で一番無駄のない対処法となりますが、３年以内に遺産分割協議がまとまらない場合や、相続人が多数に上り戸籍謄本等の収集が困難な場合には、次の相続人申告登記を利用しましょう。

なお、法定相続人が一人しかいない場合は、遺産分割協議は不要ですので、そのまま法定相続による相続登記を３年以内に行えばよいでしょう。

２．期限内に相続人申告登記の申出をする

相続人が多い場合や相続人間の意見がまとまらなくて遺産分割協議が期限内にできない場合は、法務局で相続人申告登記の申出を３年以内に行いましょう。そうすれば、一応期限内に義務は果たしたことになります。

また、義務を果たしたことになるのは申出をした相続人だけですが、他の相続人の分も含めた代理申出でも可能です。

注意点ですが、この相続人申告登記はあくまでも仮の登記ですので、その後にもし遺産分割協議が成立したら、そこから３年以内に改めて相続登記をしなければならないという新たな義務が生じます。

逆をいえば、遺産分割協議が成立しない限り、そういう義務は生じないということになります。ただし、そのような状態では売買等の不動産の処分はいつまでたってもできませんので、問題の解決にはなりません。

できるだけ相続人間で協力して遺産分割協議を成立させるように努力するか、場合によっては遺産分割調停の利用も考え、最終的には相続登記をするべきでしょう。

３．期限内に法定相続による相続登記をする

相続が発生したらとりあえず民法の法定相続に従って、相続人全員の共有名義の登記をするという方法もあります。これでも相続登記の義務は果たしたことなります。

しかし、法定相続人が一人の場合や、法定相続分による相続が最終形である場合以外では、この方法はあまりおすすめしません。

理由としては、登記名義人を共有状態にすると、将来的に新たな相続の発生により共有者が増えて権利関係が複雑になるといったおそれや、後日不動産を処分する際に共有者間の話し合いがつかないというおそれがあるからです。

また、もし後日改めて遺産分割協議を行う可能性があるのであれば、協議成立後には遺産分割による登記をもう一回しなければなりませんので、登録免許税等の費用が二度かかってしまい大変もったいないと思います。

法定相続人が複数で遺産分割協議ができない場合には、とりあえず法定相続による登記を行うよりは、やはり先に述べたように相続人申告登記の申出をした方が良いでしょう。

４．相続放棄をする

もし、自分は不動産を相続したくないというのであれば、相続放棄をするという方法もあります。

相続放棄をすれば最初から相続人ではなかったことになりますので、相続登記の義務は免れることになります。しかし、相続放棄は被相続人の財産はすべて放棄するという手続きですので、不動産だけ相続しないということはできません。

また、相続放棄は家庭裁判所で行う手続きで、自分が相続人であることを知ってから３ケ月以内に被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に相続放棄の申述しなければなりません。

相続放棄をする場合は、以上の点をよく考えてから必ず期限内に手続きをするようにしましょう。

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